Indexer un loyer à Bruxelles : règles, calcul et erreurs fréquentes

L'indexation permet d'adapter chaque année le loyer à l'évolution du coût de la vie. À Bruxelles, elle n'est ni automatique ni libre : elle obéit à des conditions précises, et une erreur peut vous obliger à rembourser des montants perçus pendant des années.

Deux conditions préalables

Depuis octobre 2022, un bailleur bruxellois ne peut indexer que si le bail est enregistré et si un certificat PEB valide a été remis au locataire. Si l'une de ces conditions manque, la demande d'indexation n'est pas valable. Un certificat PEB expiré en cours de bail doit être renouvelé avant toute nouvelle indexation.

Quand et comment indexer

Seul un bail écrit peut être indexé. L'indexation est possible une fois par an, à partir de la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Elle doit être demandée par écrit au locataire. La rétroactivité est limitée aux trois mois qui précèdent la demande.

La formule

Pour un logement classé PEB A à D, le calcul est le suivant :

Le loyer de base est celui convenu à la signature, hors charges. L'indice de départ est celui du mois qui précède la conclusion du bail. Le nouvel indice est celui du mois qui précède la date anniversaire. Statbel publie les indices et propose un calculateur officiel.

Logements classés E, F ou G

Pour certains baux conclus avant le 14 octobre 2022 et dont le logement est classé E, F ou G, un facteur de correction s'applique au résultat. Il dépend du score PEB et de la date anniversaire du bail. Bruxelles Logement publie les facteurs en vigueur.

Les erreurs les plus fréquentes

• Partir du dernier loyer indexé au lieu du loyer de base.
• Indexer un bail non enregistré, ou sans certificat PEB remis au locataire.
• Oublier d'indexer pendant plusieurs années, puis réclamer des arriérés au-delà de trois mois.
• Inclure les charges dans le loyer indexé.

Ce que fait BDW Invest

Pour chaque bien en gestion, nous suivons la date anniversaire, vérifions l'enregistrement et la validité du certificat PEB, calculons l'indexation et l'adressons au locataire dans les formes.

Sources : Bruxelles-J, le loyer et son indexation · Bruxelles Logement, facteurs de correction · Statbel, calculateur de loyer